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重庆主城区巴国天潭旅游区千亩中高端重庆养老院老年公寓项目投资推荐报告

发布者:重庆广慈老年休闲养护中心 发布时间:2015/4/22 11:47:10 阅读:次 【字体:

重庆养老院重庆老年公寓 http://www.gcylzx.com/ 项目报告:

摘要

北京大学总裁班企业家学员,重庆巨宇集团董事长黄书勇有一个宏愿,让重庆和喜欢重庆文化的老人住在风景如画的园林世界,那里不仅有茂密的森林,清新的空气,而且有一流的禅文化书院。十多年前, 黄书勇董事长慧眼独具,看中了巴国天潭旅游区,这里距离重庆市中心解放碑半个小时左右车程,不仅有高滩寺天然瀑布,溪水长流,而且有佛教文化积淀,从此,他带领集团员工精心规划,培植重庆地域特色园林,已经建成巨宇国学书院,正在恢复建设高滩寺,具有唯一性的特色玉卧佛正在定制中,旅游项目可以对外收取门票经营,经济效益单独计算。

2015年4月,清华大学房地产总裁班杨宝民教授在重庆讲学期间,看中这是重庆主城区马上具备开发条件的最好中高端养老项目选址,亲自指导项目总体定位和产品规划。项目占地千亩,具备开发73万平方米综合养老社区的潜力,总投资预计34亿元,启动资金预计为7亿元(其中3亿元用于滨水区高价值土地挂牌),项目属于长线战略投资,回报稳定,具备30%利润前景。

重庆巨宇集团重庆天潭养老产业投资有限公司负责协调当地政府关系, 负责巨宇国学书院的运营。深圳新摩尔公司联手一流规划设计公司服务本项目,确保本项目的专业水准。

企业家互助的原则,一定要把钱优先投入能够盈利的项目,绝不是救最差的项目,重庆巴国天潭项目旅游部分马上就可以收门票,养老部分也是区位和园林环境最好的,被专家杨宝民评价为a类旅游与养老可优先投资项目。

欢迎大型养老基金和保险公司参与战略投资,需要投资报告的请发到邮箱250703408@qq.com。

一、重庆养老与度假旅游市场分析

(一)重庆已成为老龄化城市,养老服务机构需求巨大

2010年年底,全市60岁以上老年人口为538.92万、占总人口的16.44%,其中农村老年人口为340万、占老年人口总数的63.20%。据预测,2015年,全市老年人口数量将达到637万,平均每5个人中就有一个老年人,其中农村老年人口将达到400万。

重庆老年人口及养老市场现状

中国已进入老龄社会,而重庆比中国早“老”5年,是西部第一个进入老龄化社会的城市。

《重庆市2013年老年人口信息和老龄事业发展状况报告》(以下简称:报告)显示,截至2013年底,在全市户籍总人口3356.42万人中,60岁及以上户籍老年人口有624.52万,占总人口的18.61%;高于2013年全国老龄化水平3.71个百分点,平均每5个重庆人中就有一位老人。80岁以上老人有88.9万,占总人口的2.65%。百岁老人有1256人,最高寿的老人在南川,今年114岁。

重庆已是全国第六大老龄化城市,老龄化程度居西部第一。而且正以年均增加25万人的速度“跑步进入”严重老龄化社会,权威部门预计,到2036年,重庆60岁以上的老年人口将达到1084万,三四个重庆人中就有一个老年人。而到2014年,重庆市60岁以上的老年人将超过600万,全市福利机构床位数还需要增加11万张。而随着人们生活水平的提高和观念的改变,老年人入住养老服务机构的比例还将增大,如达到目前全球平均水平每百人5张的标准,到2014年,缺口将高达23万张。所以重庆市养老服务机构的建设显得十分重要和紧迫。

公办养老机构“一床难求”

目前,全市拥有城乡养老机构1398所,床位14.3万张,平均每千名老人拥有床位24.5张。公办养老院“一床难求”,民办养老机构却遭遇床位闲置的尴尬。

民办机构遇冷原因

首先是价格,以合展养老为例,每个床位均价为2600元,而公办养老机构的价格则在1500-2000元之间。入住合展前,老人或家属还得交6万元保证金。和公办养老机构相比,民办机构运行成本高,少有政策上的照顾,所以价格普遍较贵。如果政府能给予更多优惠政策,价格或许能降下来。

其次专业人才是短板,养老服务队伍专业化程度不高,大部分护理员年龄在40至50岁,仅小学或初中文化,缺乏护理知识和专业技能。特别是中医生、护士、营养师、康复师、心理咨询师、社会工作者等人才,很紧缺。

针对养老服务机构专业化水平不高的问题,建议通过培训和引进养老服务管理人才、推行养老护理员持证上岗、实施行业准入制度等措施,优化从业人员结构,提高养老服务人员素质。

每年,政府应力争培训1000名以上养老机构管理人员和护理员,保证养老机构院长资质培训率100%,养老护理员持证上岗率达到较高水平。

民营养老机构要想达到较高收费水平,就必须提高项目开发和运营水平,让顾客感觉物有所值,根据不同养老人群需要,细分市场,开发不同档次的养老项目。

建立“医养结合”养老模式提升医疗服务水平

各家养老机构中,不少入住老人身体较差,甚至失去生活自理能力,需要专人照顾。受医疗实力限制,一些养老机构不敢收。即便收了,老人也要医院、养老机构两头跑,太麻烦。将医疗服务和养老服务相结合,建立“医养结合”的养老模式,助推养老产业发展。

具体来看,就是鼓励医疗机构、社区卫生服务机构与养老机构、社区养老服务中心(站)合作,实现老年人卫生健康服务在养老机构与医疗机构之间的便捷对接。如此一来,老人住在养老院里,就能享受到专业的医疗卫生服务。

重庆市600多万老人中约50—70万人需居家养老服务,20—30万人需机构养老服务。

(二)养老观念改变,养老服务机构需求将会越来越大

1、据调查,重庆市的“421”式家庭结构所占比例越来越大,子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大,已经难以在时间、精力上更多地顾及父母及高龄老人,要求年轻人在家照顾双亲及祖父母辈老人几乎是不现实的。而高龄老人、失能老人除了日常生活和身体照顾需要外,他们在精神生活方面也需要得到不断的满足,需要得到感情交流。他们对入住老年公寓,接受老年护理及专业服务等方面的需求愿望更加强烈。

2、现代城市住房的日趋宽松,中青年群体和老年群体在生活方式和价值观念方面差异,越来越多的老年夫妇开始选择和已婚子女分居的方式,调查显示,重庆城镇有60%以上的中老年人选择与子女分开居住。其中59岁以下的老年人,80%都选择跟子女分开过;80岁以上的,有30%选择独居。从职业比例看,医生、干部、教师中多数人愿与子女分开过;工人和农民相对较低。在这种背景下,空巢家庭老人的数量不断上升,据统计,目前重庆市空巢老人已达180万。未来10年,空巢老人的数量还将大幅攀升,空巢家庭将成为老人家庭的主要形式。

因此,随着人们思想观念、生活水平及家庭结构等因素的变化,入住养老服务机构已被越来越多的人所接受。投建养老服务机构将有更大的市场发展空间。

(三)居住环境的改变,更多的老年人将选择到养老机构养老

中国是一个重视邻里关系的国家,但是随着社会的发展,随着传统社区的消失,更多的人属于关上门就不知道邻居姓什么了,而且这是一个不可逆转的趋势。媒体时常有报道老人死在家中无人知道的事。所以有很多子女不放心老年人独居,而老年人也不习惯独居的寂寞,有越来越多的老年人将选择到养老机构养老。

(四)生活水平提高,高档老年公寓的潜力巨大

1、最近几年国家每年都在涨退休人员的退休金,目前城镇老年人的退休金得到了大幅度的提升;今后几年国家还将继续提高退休人员的退休金,到2010年退休金将增加到8383亿元,2020年为28145亿元,2030年为73219亿元。据中国老龄科学研究中心的一项调查,城市老年人中有42.8%的人拥有储蓄存款,还有很大一部分老年人有额外的收入,完全有能力承担高档养老服务机构的费用。

2、随着社会的进步,物质生活水平的提高,老年人越来越注重生活质量,在物质生活得到保证以后,他们更加追求精神生活的需要。他们入住养老院,已不再只看重价格,而是更加注重环境、服务、配套设施、人际交流等软硬件条件。据调查,老年人希望养老服务机构配备超市(83.8%)、银行(64.7%)、健身场地(56.6%)、农贸市场(55.1%)、棋牌室(47.1%)、餐饮(44.9%)、茶馆/茶楼(39.7%)和蛋糕店(30.1%)。而目前重庆市城镇大多数的养老服务机构,难以达到这些的要求,这也是很多“三高”老年人没有选择入住养老服务机构的原因,所以高档老年公寓的建设大有可为;

3、随着老年人生活的改善,老年人的健康状况大为提高,精力还相当充沛,据调查,老年人对能发挥自身余热和体现人生价值的活动和工作的参与度非常高,据调查,老年人选择组织集体活动(63.5%)、参加老年协会(48.0%)、参与教育和培训(32.4%),参加老年公寓管理工作(15.5%)。特别是“三高”老年人群,他们大都接受过良好的教育,工作经验丰富,有一技之长,退休前都曾经是单位的技术或专业骨干,退休后都希望能继续发挥特长,贡献余热,但目前社会上缺乏这样的平台,除了原单位返聘以外,其他就很难有再就业的机会,而如果有一家老年公寓能够提供这样的平台,让老年人在这里不但能够享受到养老机构的养老服务,还能让自己继续发挥特长,贡献余热,甚至再创业,必定会受到“三高”老年人群的追捧。

二、项目区位分析和已经具备的条件

本项目不仅已经做好全部园林,配备了巨宇国学书院,而且在重庆南川区配套了巨宇有机农业基地,带动周边农民共同种植粮食、绿色蔬菜以及葡萄各类水果。

目前景区正在准备安装价值10亿元的玉佛,今后将成为收取门票景区,对与巨宇和外来投资商合作的养老人群将发放免费游览景区证件。

三、项目产品定位和规划思路

本项目建议定位为禅宗文化主题中高端养老社区,重点服务重庆中高收入养老人群和度假旅游人群。采用一种环境两种顾客的思想规划建设。由于本项目旅游景区以佛文化为特色,我们结合养老人群需要,提出发善心,践孝行的号召。

建议本项目再扩大征用800亩以上土地用于养老项目,其中滨河300亩土地建议为挂牌出让入地,其他采用50年租用方式,建设养老用地。

养老别墅区规划意向图

博物馆与别墅结合(设计单位:四川华泰公司)

养老公寓建议以多层为主,少量小高层为辅助。本项目今后不仅复建高滩寺庙,而且会配置独特的昆仑玉石佛。

项目五星级禅修主题酒店要满足度假旅游和休闲养老两种游客的需要,游客不仅可以休闲锻炼,而且可以重点修习禅法和国学中的诗词。

组建禅修主题文化酒店的作用

1) 明确独特定位,加深酒店的文化内涵,在当地众多酒店独树一帜;鼓励游客修炼禅宗佛法,鼓励参加慈善活动,增进社会和谐。

2) 通过定位,将酒店装修风格更加集中,以“禅修”的定位立即突现度假酒店的安静、优美、风格独特,另外极其容易联想到培训,和封闭式培训的形式,实质上对度假酒店起到强化作用,并且暗示了除了度假之外的商务功能,开发了另外一个空白市场;

3) 可为前来会议、培训的企业提供内容丰富的服务内容,增加收费的项目,有别于只提供康乐、卡拉OK、酒吧等。

4) 可促进企业家等人士的多次消费。现在人们富裕了,不再局限于在家里吃饭,当地的消费也是饭店应考虑的生力军;而且当地人的口碑往往会自动促进外地客户的直接消费。禅修主题酒店可引领当地的一大消费潮流,而且不只是单次消费,往往会形成消费习惯。

禅修风格酒店建筑风格

禅修酒店的装修特点

本项目已经建成巨宇国学书院,今后由杨宝民教授担任执行院长,计划开设如下课程:

国学课程

道德经与社会治理

道德经与企业管理

道家文化与佛教文化的融合—禅宗的历史

禅宗佛教文化及其在企业管理中的应用

禅文化及其对生活的启示

庄子的学说及其对道家文化的贡献

淮南子及其道家理念用于治国与企业管理

宋元时代全真派的思想与丘处机对中华文化的贡献

道家修身与养生课程

道教神仙传说与道家文化

道家文化与唐代诗歌

专业课程

度假旅游与养老项目的开发与运营管理

城市商业与文化综合体

城镇化建设与乡镇规划设计

大盘住宅开发与社区商业

体育方面建议开设太极拳学习

书院将聘请北大、清华、中国人民大学等国学与企业管理著名教授和专家授课。

四、投入和产出分析与合作模式

已经建设国学书院、寺庙配套建筑和园林绿化,总投资1.6亿元,目前占用的土地价值2.4亿元,估值4亿元。

不含部分本项目占地面积1085.61亩,规划18000个床位,综合容积率1.1以内 ,总建筑面积738597.01㎡。本项目分三期建设,项目一期占地294.86亩,拟设计床位3500个,总建设面积145334.05㎡;二期占地271.63亩,拟设计床位5000个,总建设面积203261.01㎡;三期占地519.12亩,拟设计9500个,总建设面积390001.95㎡。

建筑面积73万平方米

类别计算亿元

瀑布酒店4万平方米×10000元/平方米4

养老体育会所与社区医院1万平方米×10000/平方米1

商业中心和商业街区2万平方米×5000/平方米,可以包含5000平方米经济酒店1

寺庙部分投资0.2

儿童游乐园1万平方米×5000/平方米0.5

养老别墅10万平方米×5000/平方米5

养老公寓(含装修)55万平方米×3500/平方米19.3

土地成本预计300亩拿地3亿元,其余租赁每年3000万元3

合计 34亿元

只有较大的投资强度,才能保证一流品质,才能对顾客产生震撼性的吸引力。

可以根据需要销售部分别墅和公寓回笼10亿元左右投资。

如果全部保留经营,按照18000+300个床位计算,采取经营模式预测收入为

物业类别

万元

温泉酒店预测客房为300间养老服务规模为400人每年每人20万元8000

10万平方米别墅 服务人数为2000人 每年每人15万元30000

57万平方米公寓服务人数为15900人 每年每人6万元95400

年度中收入 133400

年度利润率30%计算,年度毛利润为4亿元,上交税收每年4000万元以上。采用长期经营方式预计8.425年可以收回全部投资。如果销售部分物业,通过物业销售回笼10亿元资金,预计五年可以收回全部投资。

预计安排就业人员5000人,带动重庆项目地有机农业发展。

本项目投资公司投资6亿元可以占有60%股份,投资7亿元可以购买甲方1亿元项目公司股份,共计占有70%股份。

五、项目开发单位与策划单位以及设计单位介绍

重庆天潭养老产业投资有限公司是重庆巨宇集团旗下的全资子公司,它是为本项目开发建设需要而成立的一个全新的公司。

重庆巨宇集团成立于一九九六年,经过多年的努力现已发展成为集房地产开发、建筑施工、园林景观、农业科技研发、网络科技、物业管理、装饰装修、商业贸易、旅游观光、高新科技等共存的集团实体,走上了跨行业的集约化经营。

巨宇集团注册资金1.2亿元,固定资产近5亿元,辖9家法人企业,资信等级AAA级。集团以不断创新、开拓、进取精神,以“缔造经典楼盘,刻化永恒地产”和“天地之间、创造无限”格局,不断发展壮大企业。现已投资开发了十多个项目,开发面积累计达100多万平方米,在建项目60多万平方米,拟建项目80万平方米,储备土地1000多亩。

董事长黄书勇先生是重庆优秀企业家

集团公司按照发展的要求,企业严格做到战略转型先行,经营模式确定,管理体系完善,品牌打造持续,把企业的愿景变为现实。十分注意高、中级人才的引进和培养,组建了一支唯我所用的高水平、高技能的专业技术人才,精通管理的高素质管理人才,现有高中级职称人员153人,其它专业管理人才115人,建设了自己的团队。企业各类人才,正在生产管理与经济管理中,在企业文化建树上,经营理念创新上发挥积极的作用,实现了“智产带动资产”、“品质引导实业”企业效应,助推着企业执行力团队的建设。每一个管理者,专业技术人员,员工都在团结、热情、敬业、和谐的氛围下生产、工作和生活。是他们在项目建设中充分按照优秀品质楼盘建筑为主题,十分注重景观风格的打造,将主题、风格与建筑交融,使企业打造的小区体现了可赏、可玩、可憩的人文思想,全方位保障了业主品质生活价值的需要。企业员工牢记:“以品质立业,用真诚创造未来。”使企业始终沿着成功的运营与发展模式,实现巨宇实业新的腾飞。

深圳市新摩尔商业管理有限公司

深圳市新摩尔商业管理有限公司(简称NEW MALL公司)是一家国际化的专业商业管理公司,拥有中日韩新多国多名城市规划与土地一级开发,商业房地产与旅游房地产规划设计专家、招商、销售策划专家、运营管理专家,理论知识与实践经验一流,在商业房地产与旅游房地产设计、策划、销售和经营管理咨询方面具有独特的核心竞争力。

NEW MALL拥有一批多学科高级经营人材和国内外丰富的零售业资源,注重商业、地产、电脑学科杂交与实际策划效果,在商业地产、旅游房地产、大型千亩住宅区与养老社区、大型休闲购物商场的设计、策划、销售和经营管理方面,已经完成了一批有影响的大型城市综合体项目,正在操作省城和地级城市综合体一条龙项目,积累了丰富的专业经验。

深圳新摩尔公司董事长杨宝民先生担任清华大学房地产总裁班教授,是我国度假旅游与休闲养老,城市商业与文化综合体方向领军专家。公司董事江合先生是中国社科院金融所博士,养老与房地产金融,产业基金专家。

江合博士与杨宝民教授合作编著养老地产专著 江合博士与杨宝民教授在深圳东方时代广场合影

把禅文化和孝文化结合,在规划中有所体现。医疗和养老配套设施齐全,养老床位补贴2000多元,过去黄董事长关于养老有提案。

 

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